EBC Sachverständigenbüro
für Bauschäden		 Dipl.-Ing. (FH) Christof Eberstadt 
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Ich habe Wasser im Haus ...

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Das Dach ist undicht
 
      
 

Die Möglichkeiten für das Eindringen von Dachwasser in ein Gebäude sind natürlich geradezu
unendlich mannigfaltig, und nicht jeder Fall ist versichert.

Im Folgenden stelle ich in vereinfachter Form an drei Musterfällen dar, welche Wege in Bezug auf Ersatzansprüche möglich sind.

 
      
 
1
Sie haben an einem Altbau ein neues Dach herstellen lassen und im Innern Ihres Hauses stellen
Sie bei Niederschlag das Eintreten von Regenwasser fest. Es kommt zu Schäden an Decken,
Wänden, Böden, vielleicht auch an Hausrat.		 
   
   

Beurteilung:




Es liegt ein Baumangel vor, also eine fehlerbehaftete Leistung des ausführenden Unternehmens. Dies hat zu Mangelfolgeschäden geführt, nämlich u.a. zu Schäden an so genannten "Drittgewerken", und somit an Bestandteilen Ihres Eigentums, deren Herstellung nicht Sache des Verursachers gewesen ist.

  
 
   

Vorgehen:
Die Mangelbehebung am Dach selbst ist zunächst vom Hersteller der Eindeckung zu fordern, soweit man dort noch gewährleistungspflichtig ist.  
     

Das in Anspruch genommene Unternehmen schuldet allein die Behebung seiner eigenen mangelhaften Leistung. Wenn dies allein nicht zum Erfolg führt und zusätzliche technische Maßnahmen erforderlich werden, so müssen Sie solche Kosten z.B. dann nachträglich übernehmen, wenn sie vorher nicht absehbar gewesen sind, nicht Bestandteil des Werkvertrags gewesen sind, oder aus fachlicher Sicht nicht geschuldet waren.

 
     

Für Schäden an so genannten "Drittgewerken", also an Decken, Wänden, Böden sowie an Hausrat liegt der Haftpflichtfall vor. Zur Behebung solcher Schäden ist zwar der Verursacher verpflichtet, dies aber nur im Rahmen der geltenden Gesetzgebung, und er muss die Behebung nicht selber ausführen oder veranlassen. Dazu müssen Sie ihn seine Haftpflichtversicherung einschalten lassen, was dann, je nach Schadenhöhe, zu einem Gutachterbesuch führen kann.

 
     

Für den Haftpflichtfall müssen Sie wissen, dass Schäden von der Versicherung nur zum Zeitwert erstattet werden. Das bedeutet, dass Sie die Differenz zwischen den aktuellen Wiederherstellungskosten oder Wiederbeschaffungskosten und dem Zeitwert selber tragen müssen.
Ob ein Zeitwertabzug angesetzt wird, das entscheidet der Gutachter nach Sachlage. Je älter das beschädigte Gewerk ist, desto höher wird der Zeitwertabzug sein. Sind nur geringfügige Schäden zu beheben, wird man auf einen Wertabzug verzichten. Muss eine maschinelle Trocknung erfolgen, so werden diese Kosten zum Neuwert erstattet.

 
           
 
2
 Sie haben ein neues Gebäude bezogen und stellen nach einiger Zeit im Innern fest, dass z.B. im Bereich des Übergangs der Dachschräge zum Kniestock der Anstrich und Verputz immer wieder feucht wird und dann wieder abtrocknet.  
           
   

Beurteilung:

Ein zunächst schwieriger Fall, denn hier kann es sich um einen Mangel an der Dacheindeckung handeln, oder um einen Mangel des inneren Dachhautaufbaus.
Im ersten Fall wird man einen Zusammenhang mit Niederschlagsereignissen beobachten können, und man wird gezielt der Frage nachgehen können, weshalb das Wasser bis in das Innere des Gebäudes vordringen kann.
Wenn sichergestellt ist, dass kein Zusammenhang mit Niederschlägen besteht, ist die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass Tauwasserbildung im Innern des Dachaufbaus vorliegt. Zugrunde liegt diesem Erscheinungsbild meist ein Planungs- oder ein Herstellungsmangel.

 
           
   

Vorgehen:
Die Mangelbehebung ist zunächst vom Hersteller des Gebäudes zu fordern, soweit man dort noch gewährleistungspflichtig ist. Erst im zweiten Schritt wird man vielleicht an den Planer herantreten müssen.  
       

Es gelten grundsätzlich die Ausführungen unter 1.
Für den Fall der Tauwasserbildung gilt, dass man den Vorgang meist nicht ohne Gutachter klären können wird, da zunächst klar sein muss, an welcher Ebene oder Stelle des Dachaufbaus eine Tauwasserbildung entsteht, und auf welchem Wege sie im Innern sichtbar wird. Dazu wird man die Dachhaut an mehreren Stellen von innen her öffnen müssen.

 
           
 
3
 Sie stellen während eines Sturms oder danach fest, dass vom Dach her Regenwasser eindringt.
Es kommt zu Schäden an Decken, Wänden, Böden, vielleicht auch an Hausrat.		 
         
   

Feststellung A,
Beurteilung:

Es haben sich als Folge des Windeinflusses z.B. Ziegel gelöst. Damit ist im Ansatz die Vermutung berechtigt, dass es sich um einen Sturmschaden handeln könnte, und dass dieser Fall versichert sein könnte.  
           
   

Vorgehen:


Fertigen Sie Fotos, bevor Maßnahmen getroffen werden. Belassen Sie die heruntergefallenen Dachteile nach Möglichkeit dort, wo sie liegen!
Wenn durch den entstandenen Schaden bei weiteren Niederschlägen Folgeschäden drohen, dann veranlassen Sie eine provisorische Reparatur.

 
     
Es ist in jedem Fall in Ihrem eigenen Interesse, eine Schadenweiterung zu unterbinden. Im versicherten Fall ist es sogar Ihre Pflicht, und ein Unterlassen kann Ihnen nachteilig angerechnet werden.  
        Melden Sie Ihren Fall schnellstens Ihrem Gebäudeversicherer als "Sturmschaden". Halten Sie für das Gespräch den Versicherungsschein bereit, und beschreiben Sie ihm die Lage.  
        Nur mit Ihren Angaben kann der Versicherer eine Aussage darüber treffen, ob und in welcher Form er für den Fall eintritt. Eingereichte Fotografien erleichtern die Einschätzung, ebenso angeforderte Angebote für die Reparatur.  
     
Rechnen Sie damit, dass ein Gutachter vorbeigeschickt wird. Dieser wird dann überprüfen, ob Ihre Angaben nachvollziehbar sind, und er wird die erforderlichen Maßnahmen festlegen.  
     
Dazu müssen Sie wissen, dass ein Sturmschaden erst dann versicherungsrechtlich anerkannt wird, wenn Windstärke 8 vorgelegen hat, und wenn sich ein teil der Eindeckung verlagert hat. Das wird in jedem Fall überprüft.  
     
   
   

Feststellung B,
Beurteilung:
Es sind keine Anzeichen zu erkennen, dass sich Bestandteile der Dacheindeckung gelöst haben. In diesem Fall hat man davon auszugehen, dass es sich bei dem eingedrungenen Wasser um so genanntes "Treibwasser" handelt, also Regenwasser, das vom Winddruck unter die Dachhaut gedrückt wurde. Dem liegt meist ein Baumangel zu Grunde, häufig verbunden mit mangelhafter Instandhaltung.
 
           
   

Vorgehen:









Eine Inanspruchnahme Ihrer Gebäudeversicherung wegen Sturmschadens ist so gut wie aussichtslos, unabhängig davon, welche Windstärke vorgelegen hat.
Natürlich können Sie es versuchen. Man wird höchstwahrscheinlich einen Gutachter vorbei schicken, nachdem Sie ja für diesen Fall keinen nachvollziehbaren (z.B. fotografischen) Nachweis für einen Eindeckungsschaden erbringen können. Im für Sie besten Fall wird der Gutachter herausfinden, an welcher Stelle Ihres Gebäudes der nicht versicherte Mangel vorliegt, so dass Sie ihn dann beheben können (und auch müssen).